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Fehlende Erläuterung des Personenschlüssels in der Betriebskostenabrechnung
Am 15.09.2010 entschied der Bundesgerichtshof, welche Anforderungen an die formelle Rechtmäßigkeit bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung zu erfüllen sind. Es ging um die Erfordernisse in Bezug auf die Erläuterung des verwendeten Personenschlüssels. Die Mieter behaupteten, die Abrechnung sei formell unwirksam, weil der verwendete Personenschlüssel nicht erläutert worden sei. Die Umlage sei nicht nachvollziehbar und die Nachforderung aus der Abrechnung nicht gerechtfertigt. Hierzu der BGH: Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamt-kosten, die Angabe und – soweit zum Verständnis erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (vgl. BGH VIII ZR 181/09).
Kann der Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist, sei die Abrechnung diesbezüglich formell rechtmäßig. Es reicht insofern die Angabe der Gesamtpersonenzahl des Gebäudes und die Angabe der zur Wohnung zugrunde gelegten Personenzahl.